Baumassenzahl
Abkürzung: BMZ
Die Baumassenzahl begrenzt nicht die Fläche, sondern das umbaute Volumen. Rechtsgrundlage ist § 21 der Baunutzungsverordnung (BauNVO). Bebauungspläne setzen sie vor allem in Gewerbe- und Industriegebieten fest, wo Hallen mit wenigen, aber hohen Geschossen entstehen, für die eine Geschossflächenzahl wenig aussagt.
BMZ berechnen
Die BMZ ist das Verhältnis von zulässiger Baumasse zur maßgebenden Grundstücksfläche (dieselbe Fläche wie bei der Grundflächenzahl):
Baumasse = BMZ × Grundstücksfläche
Die Baumasse wird nach den Außenmaßen der Gebäude vom Fußboden des untersten Vollgeschosses bis zur Decke des obersten Vollgeschosses ermittelt (§ 21 Abs. 2 BauNVO). Aufenthaltsräume in anderen Geschossen zählen mit, Balkone, Loggien, Terrassen und Nebenanlagen nicht. Wo diese Rechnung nicht passt, etwa bei Silos oder Tanks, gilt die tatsächliche Baumasse.
Beispiel
| Größe | Wert |
|---|---|
| Grundstück | 50.000 m² |
| BMZ | 10,0 |
| Zulässige Baumasse | 500.000 m³ |
| GRZ | 0,8, also höchstens 40.000 m² Grundfläche |
| Mittlere Höhe bei voller Überbauung | 500.000 m³ ÷ 40.000 m² = 12,5 m |
| Höhe bei halber Überbauung (25.000 m²) | 20 m |
Die BMZ legt also keine Höhe fest, sondern einen Tausch: weniger Grundfläche, dafür höher, oder umgekehrt. Eine feste Grenze nach oben setzen Bebauungspläne zusätzlich über die Höhe baulicher Anlagen, meist als Oberkante in Metern über Normalhöhennull (m ü. NHN).
Orientierungswert 10,0
§ 17 BauNVO nennt die BMZ nur für Gewerbe-, Industrie- und sonstige Sondergebiete, mit einem Orientierungswert von 10,0. Für die übrigen Baugebiete nennt § 17 keinen BMZ-Wert. Seit 2021 sind die Werte Orientierungswerte, keine starren Obergrenzen mehr; die Gemeinde kann höhere Werte festsetzen, wenn sie das städtebaulich begründet.
Hohe Geschosse ohne BMZ
§ 21 Abs. 4 BauNVO schließt eine Lücke: Setzt der Bebauungsplan weder eine BMZ noch eine Höhe fest, darf bei Gebäuden mit Geschossen von mehr als 3,50 m Höhe die Baumasse das 3,5-Fache der zulässigen Geschossflächenzahl nicht überschreiten. Bei GFZ 2,4 ergibt das eine BMZ von 8,4. Ohne diese Regel ließe sich mit einer einzigen, beliebig hohen Halle jede GFZ unterlaufen.
Warum die BMZ bei Rechenzentren zählt
Rechenzentren bauen in die Höhe, aber nicht in Geschossen üblicher Art. Datenhallen mit Doppelboden, Kaltgang und Kabeltrassen sind deutlich höher als Bürogeschosse, dazu kommen Technikgeschosse für Lüftung oder Rückkühler. Das österreichische Rechenzentrum in Kronstorf etwa ist laut Genehmigungsbescheid ein eingeschossiger Baukörper von 289 × 101 m mit 11,12 m Attikahöhe. Eine GFZ bildet das schlecht ab; entscheidend ist das Volumen.
Ein Beispiel ist der Bebauungsplan „Logistikzentrum Trebbin“ von 2019, auf dessen Fläche ein Rechenzentrumsprojekt geplant ist:
| Festsetzung | Wert |
|---|---|
| Grundflächenzahl | 0,8 |
| Baumassenzahl | 12,0, also über dem Orientierungswert 10,0 |
| Höhe im Teilgebiet GE 2 | Oberkante 59 m ü. NHN (GE 1 bis 63 m) |
| Technische Dachaufbauten | bis 5 m höher auf höchstens 10 % der überbauten Fläche |
| Schornsteine der Notstromaggregate | 27 m nach TA Luft, Befreiung um 2,50 m (Stadtverordnete 08.07.2026) |
Bei voller Ausnutzung der GRZ 0,8 ergibt BMZ 12,0 eine mittlere Gebäudehöhe von 15 m. Der Plan war für Logistik geschrieben; die Schornsteine der Netzersatzanlagen passten nicht in die festgesetzte Höhe und brauchten eine Befreiung.
Abgrenzung
- Grundflächenzahl (GRZ): Anteil der überbauten Fläche, zweidimensional.
- Geschossflächenzahl (GFZ): Summe der Geschossflächen je m² Grundstück.
- Baumassenzahl (BMZ): Volumen je m² Grundstück.
Ein Bebauungsplan muss immer eine GRZ oder Grundfläche festsetzen; GFZ und BMZ sind Alternativen, um die Dichte nach oben zu begrenzen (§ 16 BauNVO).