Grundflächenzahl
Abkürzung: GRZ
Die Grundflächenzahl ist eine der Kennzahlen, mit denen ein Bebauungsplan das Maß der baulichen Nutzung festlegt. Rechtsgrundlage ist § 19 der Baunutzungsverordnung (BauNVO). Nach § 16 Abs. 3 BauNVO muss jeder Bebauungsplan, der das Maß der Nutzung regelt, eine GRZ oder eine absolute Grundfläche festsetzen; Geschossflächenzahl, Baumassenzahl, Zahl der Vollgeschosse und Höhe sind dagegen optional.
GRZ berechnen
Die GRZ ist ein Verhältnis: zulässige Grundfläche geteilt durch die maßgebende Grundstücksfläche.
| Grundstück | GRZ | Zulässige Grundfläche |
|---|---|---|
| 600 m² | 0,3 | 180 m² |
| 600 m² | 0,4 | 240 m² |
| 20.000 m² (Gewerbe) | 0,8 | 16.000 m² |
Maßgebend ist nach § 19 Abs. 3 BauNVO nur die Fläche des Baugrundstücks im Bauland und hinter der Straßenbegrenzungslinie. Flächen, die der Bebauungsplan als Grünfläche oder Verkehrsfläche festsetzt, zählen nicht mit.
Als Grundfläche zählt die Fläche, die bauliche Anlagen überdecken, also der Fußabdruck des Gebäudes einschließlich Vorsprüngen, nicht die Wohn- oder Nutzfläche.
GRZ I und GRZ II
§ 19 Abs. 4 BauNVO unterscheidet zwei Werte, die in der Praxis GRZ I und GRZ II heißen:
- GRZ I: nur die Hauptanlage, also das Gebäude selbst.
- GRZ II: zusätzlich Garagen und Stellplätze mit Zufahrten, Nebenanlagen nach § 14 BauNVO und unterirdische Bauteile, die das Grundstück nur unterbauen (Tiefgarage, Tank).
Die Nebenanlagen dürfen die festgesetzte GRZ um bis zu 50 % überschreiten, höchstens bis zu einer GRZ von 0,8. Bei GRZ 0,4 sind also insgesamt 0,6 versiegelt, bei GRZ 0,6 nur 0,8 statt 0,9. Der Bebauungsplan kann davon abweichen. Gepflasterte Terrassen, Carports und Wege fallen deshalb unter die GRZ II, was bei Einfamilienhäusern oft die eigentliche Grenze ist.
Orientierungswerte nach Baugebiet
§ 17 BauNVO nennt Obergrenzen je Baugebiet. Seit der Änderung 2021 sind es Orientierungswerte, von denen die Gemeinde mit Begründung abweichen darf; nur in Wochenend- und Ferienhausgebieten dürfen sie nicht überschritten werden.
| Baugebiet | GRZ | GFZ | BMZ |
|---|---|---|---|
| Kleinsiedlungsgebiet (WS) | 0,2 | 0,4 | – |
| Reines und allgemeines Wohngebiet (WR, WA), Ferienhausgebiet | 0,4 | 1,2 | – |
| Besonderes Wohngebiet (WB) | 0,6 | 1,6 | – |
| Dorf-, Misch-, dörfliches Wohngebiet (MD, MI, MDW) | 0,6 | 1,2 | – |
| Urbanes Gebiet (MU) | 0,8 | 3,0 | – |
| Kerngebiet (MK) | 1,0 | 3,0 | – |
| Gewerbe-, Industrie-, sonstiges Sondergebiet (GE, GI, SO) | 0,8 | 2,4 | 10,0 |
| Wochenendhausgebiet | 0,2 | 0,2 | – |
Geschossflächenzahl (GFZ)
Die Geschossflächenzahl nach § 20 BauNVO gibt an, wie viel Quadratmeter Geschossfläche je Quadratmeter Grundstück zulässig sind. Gezählt werden die Außenmaße aller Vollgeschosse. Was ein Vollgeschoss ist, regelt das Landesrecht, deshalb unterscheidet sich die GFZ-Berechnung bei Dach- und Kellergeschossen von Land zu Land. Balkone, Loggien, Terrassen und Nebenanlagen bleiben außen vor.
Beispiel: Ein Grundstück von 600 m² mit GRZ 0,4 und GFZ 0,8 erlaubt 240 m² Grundfläche und 480 m² Geschossfläche, also zwei volle Geschosse auf der ganzen zulässigen Grundfläche oder drei auf einer kleineren.
Die GFZ eignet sich für Gebäude mit üblichen Geschosshöhen. Für Hallen mit wenigen, sehr hohen Geschossen setzen Bebauungspläne stattdessen eine Baumassenzahl oder eine Höhe fest.
Eine Variante ist die wertrelevante GFZ (WGFZ) der Gutachterausschüsse. Sie dient der Bodenbewertung, wird nach der Immobilienwertermittlungsverordnung abweichend berechnet und ist keine baurechtliche Festsetzung.
GRZ bei Rechenzentren und Gewerbebauten
In Gewerbe- und Industriegebieten liegt die Obergrenze bei GRZ 0,8. Mehr als vier Fünftel des Grundstücks dürfen also auch dort nicht überbaut werden, einschließlich Stellplätzen und Nebenanlagen. Bei Rechenzentren kommen zur Halle Flächen für Netzersatzanlagen, Rückkühler, Tanks, Umspannwerk und Zufahrten hinzu; ob diese Anlagen in die GRZ I oder nur in die GRZ II fallen, entscheidet über die mögliche Hallengröße.
Eine Ausnahme enthält § 19 Abs. 5 BauNVO: In Gewerbe-, Industrie- und sonstigen Sondergebieten dürfen Anlagen zur Erzeugung von Strom und Wärme aus Solarenergie und Windenergie die GRZ überschreiten, soweit der Bebauungsplan nichts anderes festsetzt.
Ein Beispiel ist der Bebauungsplan „Logistikzentrum Trebbin“ von 2019, auf dessen Fläche ein Rechenzentrumsprojekt in Trebbin geplant ist: GRZ 0,8 und Baumassenzahl 12,0.